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法院拍卖房产可靠吗
来源: www.055110.com   日期:2018-03-06   阅读:

        网友:法院拍卖房产可靠吗?有没有产权问题?过户会不会顺利?
        苏义飞律师:首先,参拍者要获取拍卖信息,需关注本地报纸、人民法院诉讼资产网等媒体上的公告。
       第二,看到自己感兴趣的拍卖公告后,应与相关拍卖公司咨询联系,了解拍卖房产的有关信息。其中需了解确定竞拍标的物产权是否清晰,阅读拍卖公司提供的房产状况说明或评估报告,了解房屋产权的使用年限、面积、周边房源价格等情况。最好去现场看房,了解房屋实际状况,所处区域、环境、交通等。一般拍卖公告上都会明确注明看房的时间和地点。
       第三,需提前准备充足的资金。买受人在拍卖成交后,需要在法院规定的期限内将价款全部汇入指定账户。目前大多数银行不提供拍卖房按揭贷款服务,因此这笔钱需要购房者提前准备好。如果到期付不了全额款项,那数万元的保证金就会被没收。
       需注意的是,成功竞得房产,买受人需按一定比例向拍卖机构支付佣金。据介绍,目前成交价50万元以下的,收取佣金比例为5%;超过50万元的部分,为3%。假如一套房成交价为200万元,需缴纳佣金为:50万×5%+(200万-50万)×3%=7万元。
       此外,他提醒有意者注意,如果参与竞拍住宅,那还需弄清是不是符合相应限购政策。

       竞拍来的房产如何过户?
       法院强制拍卖的房产,过户时需要法院工作人员和竞买所得人带上法院出具的判决书、裁定书、协助执行通知书、拍卖成交确认书以及身份证明等材料办理转移登记手续。
       另外,经普通拍卖程序获得的房产过户:与一般二手房过户手续差不多,由原产权人和买受人持原房产权属证、土地证、契证和身份证明申请办理转移登记手续。不过,原产权人不能到场办理的,还是需要通过法院强制执行程序方能办理其后的过户手续。
       无论是通过哪种形式竞拍购买的房屋,房屋登记费收费标准均是:住宅80元/件,非住宅550元/件。至于税收方面,也可以参考二手房买卖。普通住房,90平方米及以下且为家庭唯一住房,契税税率为1%;90平方米以上140平方米以下且为家庭唯一住房,契税税率1.5%;非家庭唯一住房,税率3%;非住宅契税税率也为3%。

       竞拍房屋会有风险吗?
       强制执行拍卖的房子是经法院裁判后产权相对清晰的房产。按照规定,进入拍卖程序的房产已经解除抵押,产权已经理顺,卷入债务纠纷的可能性很小。“过户不存在问题,不过,需要了解房屋是否已经腾空。”
       拍卖前的合法租赁,是得到法律保护的,这就是买卖不破租赁。如果没到期的租赁,拍卖后也是要继续履行的。“如果买受人不了解情况,虽然办理了过户,原居住人拒绝腾空,那就费周折了。”此外,还需了解拍卖物的瑕疵,是否有拖欠水费、电费、物业费、维修基金等情况。

 
 
 
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叶新苑律师
专长:房产纠纷、经济合同
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