审理法院：遵义市中级人民法院
案号：（2014）遵市法民一终字第1484号
案件类型：民事
案由：房屋拆迁安置补偿合同纠纷
裁判日期：2014-12-15
审理经过
上诉人张伟因与被上诉人仁怀市城市开发建设投资经营有限责任公司（以下简称仁怀市城投公司）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服贵州省仁怀市人民法院（2014）仁民初字第634号民事判决，向本院提起上诉，本院本院依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。
一审法院查明
一审法院经审理查明：2010年，仁怀市城投公司根据有关会议精神向仁怀市发展和改革局书面报告，请求批准《关于茅台镇环境整治工程七号地块房屋拆迁安置建设项目的立项报告》，该局于2010年2月26日以仁发改函（2010）19号文件批复，其批复内容如下：“一、建设项目名称：茅台环境整治第七号地块房屋拆迁安置建设。二、建设地点：茅台镇。三：建设规模及主要内容：征地户数497户，征地面积184.6亩，拆迁安置面积139000㎡，拆迁安置534户……”2010年3月6日，仁怀市城投公司获得仁怀市建设局颁发的该地块建设用地规划、建设工程规划许可证。同月31日，仁怀市人民政府根据仁怀市国土资源局《关于划拨茅台环境整治工程七号地块拆迁安置建设项目用地的请示》，以仁府函（2010）23号批复，同意依法收回七号地块规划范围内原土地使用者土地使用权后，划拨给仁怀市城投公司作为茅台环境整治项目建设用地。仁怀市国土资源局以仁国土资通（2010）14号通知同意被告仁怀市城投公司以规划用地红线确定范围内用地。其间，仁怀市城投公司组织相关人员对该号地块拆迁安置补偿方案进行了听证，并制定了《茅台镇环境整治工程第七号地块房屋拆迁补偿安置方案》，该方案经仁怀市住房和城乡建设局以仁住建（2010）2号文件批复同意其组织实施，该方案载明：“五、基本原则……5、主体层房屋设定标准层高框架结构为3.3米，砖混、砖木结构为3.0米。计算补偿时，在标准层高的基础上每增高10㎝增加补偿1％……。六、补偿安置方式……3、住宅房屋产权调换实行拆一还一，不补差价，经营用房产权调换实行拆一还一，补偿结构差……”。2010年6月20日，张伟与被告仁怀市城投公司签订《仁怀市茅台环境整治工程七号地块房屋拆迁补偿安置协议》，协议载明：张伟被征拆主体房屋建筑面积共269.69㎡，并约定被拆迁房屋补偿方式为异地产权调换，安置房与原房面积实行拆一还一、产权互换；同时协议对奖励、违约等进行了约定。同年6月，仁怀市城投公司在获取相关部门批准同意后，在仁怀市中枢街道办事处磨槽湾修建房屋，用于张伟等拆迁户房屋安置调换，并于2013年11月15日制定了《茅台示范镇及环境整治归还建设工程房屋拆迁产权调换安置实施方案》，该方案载明：……二、安置的基本原则，4、简称“拆一还一”互换补差，对已签订拆迁安置协议的主体房屋面积就近对应面积安置房总面积和组合选择相结合，每户选择安置房总面积原则上不超过原拆迁房屋主体面积30㎡原则……三、安置房方式……4、被拆迁人每套安置房可享受一个优惠价停车位，即按停车位的建设成本价（除征地拆迁成本）普通车位72000元／个购买（按选房顺序选购，选完为止），不愿购买的，应视为自动放弃，不能转让……。同时，仁怀市城投公司针对安置方案作了《产权调换实施方案的条款解释》，该解释载明“……7、安置的公摊面积是怎样计算的？按照相关测绘规范凡属提供给住户使用的均应公摊，但政府考虑到让利于被拆迁人的原则，本次安置房的公摊，被拆迁户只承担住宅以上常用的电梯及配套，其余的公共通道、绿地、转换层，住宅以下的电梯间，全部步梯部分均由政府承担……”但张伟认为，仁怀市城投公司制定的房屋调换安置实施方案与双方所签订的房屋拆迁安置补偿协议不符，其安置实施方案出现了张伟所还房存在公摊面积、车位需现金购买，原拆迁房屋层高超3米部分未落实补偿，没有与仁怀市城投公司签订《拆迁产权调换协议》。张伟向原审提起诉讼，请求：1、判令仁怀市城投公司继续履行与其于2010年6月20日签订的《拆迁安置补偿协议》，按照协议确定的房屋面积269.69㎡实行“拆一还一产权互换”的补偿安置，车位按协议约定的“产权互换”原则无偿调换；2、判令本案诉讼费由仁怀市城投公司承担。
一审法院认为
一审法院认为，张伟、仁怀市城投公司于2010年6月20日所签订的《仁怀市茅台镇环境整治七号地块房屋拆迁补偿安置协议》，双方当事人对其真实性、合法性、关联性不持异议，表明该协议系双方当事人的真实意思表示，亦不违反法律、行政法规的禁止性规定，应为有效合同，对双方当事人具有法律约束力。根据《中华人民共和国合同法》第六十条“当事人应当按照约定全面履行自己的义务……”之规定，张伟请求判令被告继续履行与其于2010年6月20日签订的《拆迁安置协议》，按照协议内容确定的原告房屋面积269.69㎡实行“拆一还一产权互换”的补偿安置之请求，该院予以支持。本案中，就张伟享有还房面积是否应承担公摊面积？张伟主张车位按照协议无偿调换是否系双方约定及被告应否对超层高部分予以计算补偿？系本案争执焦点。就张伟享有还房面积是否应承担公摊面积问题。双方所签订的补偿安置协议明确界定了张伟被拆迁的房屋主体面积共269.69㎡，就原告享有的该面积，仁怀市城投公司并没有否认应对其安置的房屋面积为269.69㎡。协议中双方虽然未对还房面积的公摊问题进行约定，但仁怀市城投公司拆除张伟的房屋是按房屋建筑面积勘丈登记计算，仁怀市城投公司提供的安置房屋，根据住房和城乡建设部发布的《城市测量规范》标准，房屋建筑面积存在公摊，因张伟被拆除的房屋面积是按建筑面积计算，所以，张伟获取的还房面积，也应按房屋建筑面积计算。且还房属高层建筑，按规定应存在公摊面积，故仁怀市城投公司的行为并不违反相关规定和双方约定。2、张伟主张车位按照补偿协议无偿调换是否属双方约定及仁怀市城投公司应否就超层高部分予以计算调换问题。双方所签订的拆迁协议中，没有车位问题的条款，亦无无偿调换的约定，虽然仁怀市城投公司在安置实施方案中提及车位问题，但所附条件由张伟自行决定，自主选择。表明该解释条款并未损害张伟的利益，故张伟请求无偿安置车位不符合双方协议约定，本院不予支持。就张伟所持拆迁房屋层高超3米部分的补偿被告在方案中未进行界定的问题。因仁怀市城投公司提供的拆迁安置补偿方案并不是对双方权利义务的确认，双方拆迁协议中约定的权利义务关系，应在双方签订《房屋拆迁产权调换安置协议》中方能进行确认和界定。本案中双方并未实际签订《房屋拆迁产权调换安置协议》，张伟也未举出被告拒不计算超层高部分进行补偿的证据，因此不能认定仁怀市城投公司拒不补偿。综上，张伟所举证据不能证明仁怀市城投公司变更了安置内容，已构成违约的事实。据此，判决：一、被告仁怀市城市开发建设投资经营有限责任公司按其与原告张伟签订的《仁怀市茅台镇七号地块房屋拆迁补偿安置协议》内容对原告张伟被拆迁的房屋建筑面积为269.69㎡的房屋进行安置；二、驳回原告张伟的其他诉讼请求。案件受理费60元，原告张伟承担30元，被告仁怀市城市开发建设投资经营有限责任公司承担30元。
上诉人诉称
宣判后，张伟不服，向本院提起上诉称：拆迁安置补偿协议拆除其房屋并不存在公摊，还房不应包含公摊，拆除房屋层高超还房层高部分按1：1还房比例应予补偿，按产权调换原则无偿安置一车位，原判在无偿安置车位、补偿还房层高问题上以双方协议未约定不支持，却又以部门规章认定协议未约定还房中的公摊面积，该认定不恰当。为此，请求撤销原判，依法予以改判。
被上诉人辩称
被上诉人仁怀市城投公司以原判理由作了答辩，请求驳回上诉，维持原判。
本院查明
本院认定事实与原判事实相同。
本院认为
本院认为：本案当事人对涉案《房屋拆迁补偿安置协议》及经勘丈包括墙体在内的拆迁房屋的建筑面积不持异议，争议焦点是：仁怀市城投公司安置的建筑面积应否包含公摊、是否应依产权调换协议安置车位及安置房屋层高不足是否给予补偿的问题。
关于仁怀市城投公司安置建筑面积应否包含公摊的问题。双方当事人在诉讼中一致认可经勘丈面积是被拆迁房屋的建筑面积，因该房屋不与他人房屋相连，故该房屋建筑面积中并不存在与他人共用部分，但该房屋经拆迁安置的房屋是楼房，必然存在与他人共同使用的楼梯间、电梯通道、依附楼房所需设施占地及周围的空地等，楼房业主对该部分面积即所谓的公摊应依据安置或者购房面积大小分别计入必要的共同使用面积，且该面积属于楼房业主房屋所有权的范围。故安置房屋建筑面积含必要的公摊符合住房和城乡建设部发布的《城市测量规范》标准。原判楼房建筑面积包含必要的公摊，于法有据，本院予以确认。张伟以经勘丈面积是被拆迁房屋的建筑面积，安置楼房面积不应包含公摊的上诉理由及其请求，于法无据，本院不予支持。
关于依产权调换安置车位的问题。首先双方签订的《房屋拆迁补偿安置协议》并未载明拆除有张伟车位的内容；其次仁怀市城投公司的安置实施方案讲的是优价车位，并非以拆迁面积对换车位，且是否购买车位由张伟自行决定，自主选择，并非强行摊派；其三张伟诉请中既请求拆迁人按《房屋拆迁补偿安置协议》安置房屋等额面积，又请求以产权对换形式安置车位，在请求安置面积上有交叉，在协议中未约定安置车位，故原判不予支持，与本案事实相符，本院予以维持。张伟据此所持上诉，并无相应的证据证明，本院不予支持。
关于安置房屋层高不足是否给予补偿的问题。双方签订的《房屋拆迁补偿安置协议》中虽未载明被拆迁房屋的层高，但仁怀市城投公司勘丈被拆迁房屋时的勘丈表载明有房屋层高，依据《房屋拆迁补偿安置协议》1：1的产权互换规则，若安置房屋层高不足理应给予被拆迁人相应的补偿。但双方并未实际签订《房屋拆迁产权调换安置协议》，安置房屋的层高与被拆迁房屋的层高之间有无差距不清楚，且张伟也未举出仁怀市城投公司拒不计算超层高部分补偿方面的证据予以证明，故其在本案中主张拆迁房屋层高超3米部分的补偿条件尚未成就，原判对其请求不予支持并无不当。张伟所持上诉，并未提供补偿拆迁房屋层高的条件已成就的证据予以证明，故本院不予支持。
综上，张伟所持上诉理由不成立，原判事实清楚，证据充分，判决恰当。为此，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
二审裁判结果
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费60元，由上诉人张伟承担。
本判决为终审判决。
审判人员
审判长佘异
代理审判员卢晓鹏
代理审判员马天彬
裁判日期
二〇一四年十二月十五日
书记员
书记员汪建霞
